Quels travaux impactent vraiment le prix de vente ou de location ?

Lorsque vous planifiez des travaux de rénovation dans votre logement, interrogez-vous d'abord sur la motivation derrière ces changements : s'agit-il d'une amélioration pour votre usage personnel ou visez-vous à augmenter la valeur de votre bien en vue d'une vente ou d'une location à court terme ?

Si vous n'avez pas l'intention de déménager, accordez-vous ce qui vous plaît ! En revanche, si la revente ou la mise en location à court terme est envisagée, choisissez des travaux qui apporteront une véritable plus-value ou rendront votre bien plus attractif sur le marché immobilier. Il peut être difficile de récupérer votre investissement avec des travaux purement esthétiques ou très personnels lors de la revente (pour une plus-value) ou dans le cadre d'une location (pour un loyer plus élevé). Par exemple, l'installation d'un jacuzzi à 10 000€ dans une salle de bain peut impressionner certains acquéreurs, mais ne permettra probablement pas de récupérer votre investissement. Dans le pire des cas, ce type d'équipement pourrait même rebuter des acheteurs en quête de simplicité.

Si vous ambitionnez de réaliser un bénéfice grâce à vos rénovations, optez pour des designs simples et appréciés par un large public. Évitez les personnalisations excessives et les gadgets coûteux, car ils pourraient ne pas plaire à tous les potentiels acheteurs, qui pourraient ne pas les valoriser à leur juste mesure. Par exemple, la construction d'une piscine ne garantit pas automatiquement une plus-value. La plupart des acheteurs potentiels n'ont pas l'intention d'en avoir une chez eux. En somme, concentrez-vous sur les travaux qui apportent une réelle valeur ajoutée.

Travaux pour améliorer la performance énergétique du bâtiment

Les acheteurs portent une attention croissante à la performance énergétique des bâtiments.

Par exemple, le remplacement des anciennes fenêtres à simple vitrage ou vétustes dans votre maison ajoutera du poids aux négociations et augmentera sa valeur de revente ou de location. De même, le remplacement de la toiture ou de la chaudière a un impact significatif. Les acheteurs considèrent ce coût de remplacement comme important et tendent à surestimer le budget pour ces rénovations, le déduisant ensuite de leur offre.

Entreprendre des rénovations énergétiques n'améliore pas seulement le confort de votre maison et permet des économies. Actuellement, la performance énergétique d'un bâtiment peut être évaluée directement via le certificat DPE, obligatoire pour la vente ou la location de votre propriété. Les acheteurs ou locataires disposent désormais d'un outil simple pour comparer les propriétés en fonction de leur performance énergétique, soulignant ainsi l'importance de présenter un certificat se situant au moins dans la moyenne, voire au-dessus. Une étude a clairement établi un lien entre la performance énergétique d'un bâtiment et son prix de vente. En 2020, les maisons avec une étiquette énergétique A et B se sont vendues de 6 à 12 % plus cher que les maisons avec un DPE D équivalent. Si l'on compare de manière similaire les passoires thermiques, elles ont subi une dépréciation allant de 10 à 20 % dans la quasi-totalité des régions. Cette tendance est encore plus marquée lorsque l'on compare les prix des maisons à faible consommation d'énergie avec ceux des maisons énergivores (voir carte ci-dessous). En effet, dans la plupart des régions françaises, on constate un écart de prix moyen dépassant 20 %.

Aménagement d'une nouvelle cuisine 

L'investissement moyen tourne autour de 15 000 euros, générant une plus-value de 40 à 50%. Cependant, gardez à l'esprit que les acheteurs ne seront pas enclins à payer davantage pour quelque chose qui ne correspond pas à leurs préférences. Optez donc pour un design sobre et universel.

Rénovation de la salle de bain 

L'investissement nécessaire est d'environ 8 000 euros et, comme pour la cuisine, peut apporter une plus-value de 40 à 50%. Lors de la refonte de cette pièce, mettez en avant le rangement, l'éclairage, un évier double et éventuellement une douche à l'italienne, des éléments très prisés par les acheteurs actuellement.

Travaux potentiellement rédhibitoires

Certains problèmes dans votre propriété peuvent véritablement décourager les acheteurs potentiels. Par exemple, un plancher attaqué par la mérule ou des marques d'humidité sur les plafonds risquent de les effrayer et/ou de les pousser à surestimer le coût des réparations nécessaires. Ainsi, il est préférable de résoudre ces problèmes en amont pour rassurer les futurs acheteurs. Cela se traduira certainement par un retour sur l'investissement initial.

Lorsque vous envisagez de mettre en location votre propriété, la première étape consiste à définir le profil du locataire que vous visez, et à prendre des décisions cohérentes en fonction de ce profil. Voici quelques conseils pratiques pour un appartement de catégorie « standard » situé dans un quartier réputé, visant à accélérer la location et potentiellement à augmenter le loyer.

Entretien régulier 

Maintenir l'attrait de votre appartement nécessite une réparation rapide des petits défauts avant qu'ils ne s'aggravent, et n'hésitez pas à effectuer quelques retouches mineures entre deux baux.

Les professionnels de l'immobilier utilisent des « grilles de vétusté » pour planifier les rénovations de leur parc locatif, indiquant la durée de vie moyenne des équipements d'un logement destiné à la location. Par exemple, la peinture et les papiers peints ont une durée de vie de 9 ans. Il est également important de vérifier les robinetteries, notamment les joints, entre chaque bail pour éviter les problèmes de fuites qui peuvent survenir en cours de bail, entraînant des coûts considérables. Pour les menuiseries, un meuble en bois sous l'évier dure en moyenne 7 ans, contre 15 ans pour un meuble en PVC. En ce qui concerne la plomberie et les sanitaires, la cuvette des WC a une durée de vie de 25 ans, la baignoire de 20 ans et le robinet mitigeur de 15 ans.

Finalement, après 20 ans, il est recommandé de rénover entièrement le logement, en particulier en installant une nouvelle cuisine et une nouvelle salle de bain, considérées comme vétustes après cette période.

Stores et éclairages

Investir dans des stores ou des luminaires sur mesure, en les installant soi-même, représente un coût significatif que les locataires seront soulagés de ne pas supporter. De plus, en réalisant ces améliorations au lieu de les laisser aux locataires, on évite les installations et désinstallations répétées qui inévitablement détériorent les lieux.

Aménagement encastré 

La même logique s'applique aux placards intégrés. Un locataire envisageant un séjour de court ou moyen terme appréciera de ne pas avoir à acheter de meubles qu'il devra éventuellement abandonner. Cette amélioration peut justifier un loyer plus élevé d'une part, et marquer une véritable plus-value par rapport aux logements dépourvus de ces installations, ce qui facilitera la location du bien.

Petits appareils 

Pour aller plus loin, envisagez d'intégrer des appareils électroménagers tels qu'un four dans la cuisine, un lave-vaisselle ou un lave-linge. Ces ajouts feront toute la différence aux yeux du candidat locataire.

Beaucoup de futurs vendeurs se demandent s'il est judicieux d'effectuer des travaux avant de mettre en vente leur propriété, espérant ainsi augmenter sa valeur perçue et, par conséquent, son prix de vente. Il est difficile de donner une réponse générale, car cette question doit être abordée au cas par cas : cela dépend du type de bien et du type d'acheteurs potentiels qu'il pourrait intéresser. Cependant, dans la plupart des cas, la rénovation n'est pas essentielle pour réussir une vente. La propreté du bien et sa qualité d'entretien sont souvent les éléments qui font la différence. Lors d'une visite, les dix premières secondes sont généralement cruciales pour l'impression globale de l'acheteur potentiel. Ainsi, un simple coup de peinture peut donner une impression de fraîcheur et s'avérer largement suffisant. Cependant, il est important de ne pas essayer de dissimuler l'état du bien sous une apparence trompeuse.

Besoin d'orientations sur les travaux à entrendre pour valoriser la vente ou la location de votre maison ou de votre appartement ? Nos conseillers sont à votre disposition pour vous accompagner et répondre GRATUITEMENT à vos questions! Alors n'hésitez plus..